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买卖指导:购二手房时首付贷款要算清

发布时间:2021-11-25 16:48
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最近,陈先生看好了一套二手房,在准备首付款时,却有些疑惑,他不知道自己到底该准备多少钱,房子贷款能贷到几成心里也没底。与一手房的首付和贷款相比,二手房既涉及到房价总额,还与市场评估价有很大关系,同时也牵涉到房产年限等多种因素。如何能够在买二手房前就能将这些账算清楚?记者走访了一些从事二手房工作的经纪人,他们重庆收账公司认为,买房前要先认真了解跟房价有关的各种细节问题,再通过专业的指导,才不会在最后付款和贷款时出现无法难题。  首付多少,要看评估价格  21世纪不动产厦门成林加盟店销售总监熊益忠介绍说,房子的首付并不完全依成交总价确定,跟评估价格也有很大的关系,因为银行放贷的依据是评估公司对房产的评估报告,而不是房产的真实成交价。  目前,在厦门的二手房市场上,一般评估价都略低于成交价。而评估价的高低除了和房子本身有关外,还和该地段的市场指导价有很大关系。市场指导价主要是政府根据不同地段而制定的,地段差异较大。他举了个例子:如果买位于长青路一带的面积90平方米左右的小三房,总价50万元,每平方米5500多元。根据目前执行的市场指导价初步评估,这套住宅的评估价应当在每平方米4500元左右。一般来说,买方在银行的可贷金额为评估总价的7成,即28万元左右,买房人至少要准备22万元的首付款,这其中就包含了首付款12万元,以及交易价与评估价之间的差价10万元左右。  房子越旧,贷款成数越低  陈先生买了一套老市区的二手房,这套房产建于1988年,他本想多贷一点钱,可在实际贷款办理过程中,陈先生却遇到了很多麻烦。有的银行干脆不接受这个业务,有的银行虽然同意贷款,但贷款成数也非常低。对此,他有些不理解,不知道银行的可贷款标准是什么。  熊益忠解释说,虽然有些旧的房子也在增值,但为了降低银行贷款风险,大部分银行都有规定,竣工15年以内的房子,也就是1991年以内的房子大多可贷到7成。在此之前的房子贷款成数则根据具体年限有所降低。一般来说,1986-1990年之间的房子,银行可贷到4.5-5成。而1986年以前的房子,银行则一般不接受贷款申请。  盲目避税,加大首付压力  现在有许多人在买二手房时,认为如果能够在办理交易登记手续时,将实际成交的房价报低一些以少缴税。但是,这样做产生的另一个问题是买房人的首付压力会加大。许小姐和很重庆要账公司多人一样,觉得虽然是买了套二手房,但是房价也不算低,还要再交上一笔不菲的中介费和各种税费,压力挺大的,所以她决定“避税”,在交易时,隐瞒真实成交价,而填原价转让。  熊益忠认为,“避税”本来就是一种不规范的做法,由于二手房的买卖双方都是私人,监控起来比较难。但是避税带来的影响,最直接的就是贷款的多少。政府有关主管部门一般要求,评估价不能低于市场指导价,如果明显低于这个价,税费执行标准一般以市场指导价为准。因此一些成交价高于市场指导价的房产在交易时,就随行就低,不仅合同价较低,评估价也较低,基本与市场指导价相当,为的就是尽量“避税”。而当评估价较低时,购房者能从银行那儿取得的贷款额度自然会降低,导致首付压力加大,有些得不偿失。

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